LIST
- 전세란??
- 금리가 전세에 미치는 영향
- 전세사기 피해자로 인정받기 위한 요건
- 전세 입주 시 순서 체크하기
- 마무리
1. 전세란??
우리나라에만 있는 독특한 거주형태의 하나인 전세는 다달이 돈을 내는 방식이 아닌 큰돈을 집주인에게 맡긴 다음 월세를 내지 않고 거주하는 형태를 이야기합니다. 매매를 하지 않고 집을 빌려서 잠시 거주하는 형태를 이야기하는데, 집주인의 입장에서는 세입자에게 받은 돈을 2년 정도 예금에 묵혀뒀다가 세입자가 다른 집으로 이사 갈 때 고스란히 그 돈을 돌려주는 집주인은 그다지 많지는 않습니다. 대부분 부동산이나 주식 등 대부분 투자금의 목적으로 운용을 해서 돈을 굴리는 편이죠. 그래서 금리가 낮을 때는 대출에 대한 부담이 없기 때문에 기존 전세 세입자가 나가고 새로운 세입자가 들어오게 되면 받은 전세금으로 나갈 세입자에게 전세금을 돌려주는 방식을 고수하고는 합니다.
2. 금리의 영향
하지만 금리가 높아지면 상황이 전혀 달라집니다. 은행 대출의 문턱을 넘기 힘든 현상과 대출에 대한 이자가 높아지기 때문에 집주인과 세입자 모두에게 엎친데 덮친격으로 많아지면서 새로운 세입자가 들어와서 주는 전세금을 기존 세입자에게 전달해 주어야 하는데, 이 흐름이 원활하지 않거나 세입자가 오지 않아서 집주인이 대출을 받기 힘든 상황에 놓이면 잠수를 타거나 아니면 전세를 연장해달라거나 하는 등의 방식으로 나올 수 있고 최악에는 연락이 안 되면서 귀중한 전세금을 떼이는 세입자들이 많아지게 되는 것인데요.
결국 은행에서 대출을 상환하지 못할 경우 살고 있는 집이 경매에 넘어가버리는 아찔한 상황이 오면서 경매가 진행되어도 낙찰되면 은행부터 선순위로 잡힌 대출상환의 목록대로 팔란 금액을 분배받게 되어버려 한 푼도 돌려받지 못하고 빚만 늘어나게 될 수 있게 됩니다.. 그래서 최근 정부에서는 전세피해를 구제하기 위한 많은 노력으로 특별법을 개정하기에 이르는데 이 내용은 2023년 6월 1일부터 시행이 되었고 특별법내용은 다음과 같습니다.
3. 전세사기 피해자로 인정받기 위한 요건
- 주민등록(전입신고)을 마치고서 확정일자를 갖출 것
- 임차보증금이 3억 원 이하 일 것 (피해자 여건에 따라 5억 원까지 조정이 가능함)
- 다수의 임차인의 피해 발생이 일어나거나 또는 피해가 발생될 것이 예상됨 (만기일이 도래하는데 문자, 전화등의 연락이 전혀 되지 않거나 내용증명을 보내도 답이 없을 경우)
- 임대인의 보증금 반환채무여부를 미이행할 것으로 의도될 경우
이 4가지 요건등을 충족해야 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 인정받을 수 있다고 합니다. 요건이 충족되면 전세피해지원센터에서 조사 후 국토교통부에 마련된 전세사기피해자지원위원회의 심의와 의결을 거쳐 60일 이내에 보상여부가 결정된다고 하네요. 전세사기 피해자로 결정된다면 경매와 공매등에 관련된 절차를 지원하거나 금융지원 및 신용회복등의 긴급복지를 받을 수 있게 됩니다.
신청을 원하는 임차인은 임대차계약서 사본과 주민등록 초본, 신분증 사본, 등기사항 전부 증명서, 경매와 공매 개시 관련된 서류, 집행건원(지급명령 및 판결정본 등)의 서류를 갖춰서 센터로 제출하시면 됩니다.
하지만 상황이 애매하거나 인정받지 못하는 경우를 대비해 전세를 입주하기 전 체크를 하고 넘어가야 할 리스트를 정리해 보았습니다. 어느 변호사님의 강의에서 들었던 내용 중에 "계약서는 마치 강철과 같다"라고 말한 내용을 상기하면서 이 것 또한 제가 잊어버리지 않기 위해서 기록해 놓는 것이기도 하기 때문에 도움이 많이 되시면 좋겠네요.
전세를 맺기 위한 상황은 계약 전 체크, 계약 체결 시 당일에 체크, 계약을 체결한 후에 잔금을 치르고 이사를 한 후 이렇게 크게 대략 3가지 정도로 요약해 볼 수 있습니다.
4. 전세 입주 시 순서 체크하기
- 계약 전 주택 상태 확인하기
- 주변이 적정한 전세가율로 형성되어 있는지 확인하기
- 선순위 권리관계 확인 및 집주인의 세금 체납여부 확인하기
- 계약 체결 당일 신분과 공인중개사 정상영업 여부 확인하기
- 표준계약서를 사용하는지 확인하고 특약사항 꼼꼼하게 확인하기 (이때 등기부등본 한 번 더 확인)
- 계약을 체결한 후에는 온라인이나 관할 주민센터를 방문해 임대차 신고하기
- 잔금 및 이사 후에 전세보증금 반환보증 가입 및 관리관계 재확인하기
내용 중에는 등기부등본을 확인하라는 말이 무척 많은데요. 인터넷등기소 또는 모바일 정부 24 앱을 통해서 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 계약을 하기 전이나 체결할 때나 이사할 때 모두 확인하셔야 하는데, 한번 조회 시 비용은 1,000원도 안 되는 저렴한 비용으로 억대의 전세 보증금을 지킬 수 있는 안전장치나 마찬가지이니 비용이 아깝다고 생각하시기보다는 등기열람 비용도 전세계약 시에 필요한 비용으로 꼭 생각해 주세요
※ 임차인이 물건에 대한 매매와 전세를 동시에 진행해서 전세 체결 전에 집주인이 바뀌어버리는 사기행각을 막기 위함입니다. 또한 매물에 대한 근저당권설정(집 담보로 대출)도 확인하실 수 있습니다. (집 담보 대출이 없는 깨끗한 집에 들어오는 줄 알았는데 전세계약 전에 저당이 잡혀버리면 황당하겠죠 )
4-1. 계약 전 주택 상태 확인하기
전세로 살고 싶은 집을 찾게 되면 집에 방문해 꼼꼼하게 둘러보는 건 기본이겠죠 하자가 있다면 임대인에게 하자보수를 요청합니다. 그리고 전입신고를 할 수 없는 불법이나 무허가 건축물의 경우에는 주택임대차보호법 적용을 받지 않기 때문에 주의가 필요합니다. 건축물대장을 열람해 → 목적에 맞게 세워진 건물인지도 확인이 필요합니다.
💬 집을 방문해 하자가 있다면 집주인에게 수리를 요청할 것!
💬상가 위에 거주를 할 수 있는 근린시설의 경우에도 꼼꼼한 확인이 필요하다
4-2. 계약 전 주변이 적정한 전세가율로 형성되어 있는지 확인하기
방문한 거주지가 마음에 든다고 바로 계약을 진행하기보다는 주변 몇 군데 공인중개사를 더 방문해 주변이 적정한 전세가율로 형성되어 있는지 확인도 필요합니다. 복수로 온라인에서도 체크가 가능한데 네이버 부동산, 직방, 다방, 피터팬 등의 앱 내의 시세조회를 기본으로 아파트라면 한국부동산원의 부동산테크 → 를, 연립빌라나 다가구라면 국토교통부가 운영하는 실거래공개시스템 → 과 MBC에서 만든 전국 깡통전세 감별기 → 를 이용해 보는 것이 좋습니다.
💬 오프라인에서는 주변시세 파악을, 온라인에서는 정부에서 지원하는 실거래 시스템을 확인하자!
4-3. 계약 전 선순위 권리관계 확인 및 집주인의 세금 체납여부 확인하기
집에 전세를 두고 들어가게 된다면 임대인의 채무상태도 확인을 하고 넘어가셔야 합니다. 그럴 일이 없어야겠지만 만약 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 된다면 집을 담보로 대출을 받았거나 미납한 국세가 있을 시 세입자는 선순위가 밀리기 때문에 한 푼도 돌려받지 못하는 불상사도 생길 수 있어요.
최근에는 전세계약이 체결된 후 임대인의 동의가 없어도 미납의 국세가 확인 가능합니다.(2023년 4월부터 시행) 국세는 홈택스에서, 지방세는 위택스에서 미납 내역을 확인할 수 있습니다.
4-4. 계약 체결 당일에 임대인 신분과 공인중개사 정상영업 여부 확인하기
계약을 체결할 당일에는 임대인의 신분증과 위임계약을 할 시에는 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인하고 공인중개사의 경우 국가공간정보포털 → 에서 부동산중개업을 하고 있는지 조회를 해봅니다.
4-5. 계약체결 당일에 표준계약서를 사용하는지 확인하고 특약사항 꼼꼼하게 확인하기 (이때 등기부등본 한 번 더 확인)
주택임대 시에 사용되는 표준계약서를 일반적으로 공인중개사는 이용합니다만 뭔가 꺼림칙한 느낌이 든다면 국토교통부에서 제공하는 부동산거래관리시스템 → 에서도 표준계약서 다운로드가 가능합니다. 다운로드한 표준계약서를 사용해 줄 것을 요청하고 체결 시에 등기부 등본을 한 번 더 확인해 줍니다. 집을 둘러볼 시에 필요한 수리사항이나 별도로 전세를 살 때 집주인과 이야기가 되었던 부분도 논란의 여지를 남겨두지 않기 위해 꼭 특약사항으로 계약서에 명시해 주세요.
4-6. 계약체결 후 온라인이나 관할 주민센터를 방문해 임대차 신고하기
부동산 거래 신고법에 따라서 임대차로 전세계약을 체결한 후 30일 이내에는 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차를 신고하게 될 경우 확정일자를 자동으로 부여받기 때문에 필수로 진행해야 하며, 보증금을 보호할 수 있게 됩니다. 온라인으로는 부동산거래관리시스템 →을 이용하거나 오프라인으로는 관할 주민센터를 방문해 주세요 (계약서 지참)
※ 확정일자 : 그날에 맞춰서 이사를 하기로 공식적으로 계약한 날
4-7. 잔금 및 이사 후에 전세보증금 반환보증 가입 및 관리관계 재확인하기
- 전세로 들어갈 집에 기존 세입자가 있다면 전출 준비가 되었는지도 확인이 필요합니다. (또는 집이 비어있는지를 확인해야겠죠)
- 임대인의 명의 또는 명확하게 확인된 대리인의 계좌를 꼼꼼히 확인하고 잔금을 치릅니다.
- 권리관계를 재확인하기 위해 등기부등본을 열람해 갑구, 을구를 마지막으로 확인해 줍니다.
위 3가지 사항을 순조롭게 마쳤다면 주민등록법에 따라서 전입 후 14일 내에 관할 주민센터를 방문하거나 정부 24 홈페이지 → 를 통해 전입신고를 해야 합니다.
전입신고와 함께 빠지지 말아야 할 것! 전세보증금 반환보증 가입의 절차를 밟는 것입니다. 주택도시공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 진행하고 있으니 빠트리지 말고 무조건 가입을 진행해 주세요
전세 관련 포스팅을 올리면서 저 또한 나중에 똑같이 전세계약을 할 때 참고하려고 정리해서 올려두었습니다. 이렇게 전세를 들어가기 전에 꼼꼼하게 체크하더라도 공인중개사와 임대인이 사기를 치려고 마음을 먹으면 어쩔 도리가 없는 게 사실입니다.. 될 수 있으면 컨설팅회사보다는 개인이 운영하는 공인중개사를 이용하시는 게 좋구요. 위에서 말한 것처럼 계약서는 마치 강철과 같아서 꼼꼼한 계약서 확인도 잊지 마세요. 그래도 최소한 전세를 입주하기 위해 챙겨야 하는 체크리스트들은 꼭 참고하셔서 안전한 입주하시길 바랄게요.
아래 파일은 전세계약피해를 줄이기 위해 정부에서 유의사항으로 배포한 전세계약 유의사항 리플렛 입니다. 위 사항의 핵심만 담아놓았으니 참고하시면 좋을 것 같아요.
HUG 안심전세포털
www.khug.or.kr
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